Micro-BIC ou régime réel pour un meublé de tourisme à Dijon

Pour un meublé de tourisme loué à Dijon, le choix entre le micro-BIC et le régime réel tient à trois données : le classement du logement, le montant des recettes et le poids des charges. Voici les règles en vigueur pour les revenus de 2026, d'après service-public.fr et le code général des impôts, appliquées aux revenus Airbnb estimés à Dijon.

Le point de départ : le statut LMNP

Les loyers d'un meublé de tourisme se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Le loueur reste non professionnel (LMNP) si au moins l'une de ces deux conditions est remplie : les recettes annuelles tirées de cette activité par le foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €, ou elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC).

Avant de louer, l'activité se déclare sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. La formalité est gratuite et donne le numéro SIRET à reporter sur la déclaration de revenus (fiche F32744 de service-public.fr, vérifiée le 15 avril 2026).

Micro-BIC : 30 % ou 50 % d'abattement

Au micro-BIC, aucune charge n'est déduite : l'administration applique aux recettes un abattement forfaitaire pour frais. Depuis les revenus de 2025, avec l'article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui a modifié l'article 50-0 du code général des impôts, cet abattement dépend du classement du meublé.

Au-delà du plafond, le régime réel s'applique de plein droit. Une tolérance existe : la première et la deuxième année de dépassement, le micro-BIC reste ouvert une année supplémentaire, avec le même abattement (fiche F32744).

Régime réel : charges et amortissement

Au réel, le résultat imposable correspond aux recettes diminuées des charges effectivement supportées pour l'activité, sur justificatifs, et de l'amortissement du prix d'achat du logement et des meubles. On peut choisir le réel même sous les plafonds du micro-BIC. Pour les revenus de 2026, l'option devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2025, au printemps 2026 ; elle se reconduit ensuite tacitement chaque année, sauf renonciation. La déclaration passe par le formulaire 2031-SD, dont les montants sont reportés sur la 2042 C-PRO (fiche F32744).

L'amortissement obéit à une limite propre aux particuliers. L'article 39 C du code général des impôts ne l'admet en déduction, chaque année, que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges : il peut ramener le résultat à zéro, pas créer un déficit. La part non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sur les années suivantes.

Si ce sont les charges qui dépassent les recettes, le déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, de la même année et des dix années suivantes. Seul le loueur professionnel peut le déduire de son revenu global (fiche F32744).

Appliqué aux revenus Airbnb de Dijon

GuestFavorites estime à 16 157 € le revenu annuel moyen d'une annonce Airbnb active à Dijon, et à 10 313 € celui d'un logement typique, de septembre 2025 à août 2026 (mise à jour du 28 septembre 2026, détail par secteur sur notre page Rentabilité par quartier). Ce sont des estimations d'un tiers, calculées sur les annonces publiques, pas des comptes de propriétaires. Avec les règles de 2026, elles donnent ceci :

• Logement typique, 10 313 € de recettes, non classé : sous le plafond de 15 000 €, le micro-BIC est possible et laisse 7 219,10 € imposables après l'abattement de 30 %.
• Le même logement classé : 5 156,50 € imposables après l'abattement de 50 %.
• Annonce au revenu moyen de 16 157 €, non classée : au-dessus de 15 000 €, régime réel de plein droit, sauf la première ou la deuxième année de dépassement.
• La même annonce classée : sous le plafond de 83 600 €, le micro-BIC reste possible et laisse 8 078,50 € imposables.

À Dijon, un meublé non classé qui atteint le revenu moyen estimé du marché sort donc du micro-BIC. Le classement garde le micro-BIC ouvert et relève l'abattement ; dans les deux cas, le réel reste à comparer dès que les charges sont lourdes.

Prélèvements sociaux : 18,6 %

Quel que soit le régime, le bénéfice supporte aussi les prélèvements sociaux. La fiche F2329 de service-public.fr, vérifiée le 30 juin 2026, donne pour les revenus d'une location meublée non professionnelle un taux de 18,6 % : CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %, après la hausse de la CSG prévue par l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers d'une location vide et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.

Côté Urssaf, la location reste de la gestion de patrimoine privé tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € : seuls les prélèvements sociaux sont dus. Au-delà de 23 000 € de recettes en location de courte durée, des cotisations sociales s'appliquent (fiche F32744).

À la revente : la plus-value

Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits en location meublée (code général des impôts, article 150 VB, III). La règle vaut pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, sauf pour les logements situés en résidence pour étudiants, en résidence pour personnes âgées ou handicapées, ou en établissement de soins de longue durée. Un prix d'acquisition plus bas donne une plus-value plus forte : une partie de l'économie faite pendant la location revient à la revente.

Le loueur non professionnel garde en revanche le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec l'abattement pour durée de détention, que le loueur professionnel n'a pas (fiche F32744).

Ce qu'il faut réunir pour choisir

1. Vos recettes annuelles prévues, à comparer aux plafonds de 15 000 € (non classé) et de 83 600 € (classé, revenus de 2026).
2. Le classement du meublé, ou ce que coûterait son obtention.
3. Vos charges réelles de l'année, avec leurs justificatifs.
4. Le prix d'achat du logement et des meubles, base de l'amortissement.
5. Votre horizon de revente, puisque les amortissements déduits augmentent la plus-value.

Pour la déclaration du meublé, le plafond de 120 jours et le DPE, voir notre fiche loi Le Meur. Cet article informe, il ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable sur votre situation.